租金大跌17%，太古地产的“收租”生意不好做了？

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商办市场行情不景气，太古地产的“收租”生意也饱受冲击。

据太古地产5月6日发布的首季运营数据，无论是香港大本营还是中国内地业务，均表现欠佳，尤其香港太古广场写字楼租金大降17%。

这亦令市场大感失望，5月7日开盘后，太古地产股价出现下跌，一度超过4%，最终收报15.860港元，跌2.82%。

租金收入普降或累及盈利

受香港整体经济形势影响，太古地产香港物业收益明显下降。尽管租用率保持稳定，但香港写字楼的租金却出现了负增长，且幅度正在扩大。

其中，香港太古广场租用率为98%，租金较上期下降了17%。太古坊的出租率为91%，租金下降了13%。港岛东中心及太古坊一座的出租率为93%，而其他太古坊办公楼的出租率则为90%，租金下降了11%。

此外，香港零售业务亦呈现下滑趋势，太古广场购物中心的销售额同比减少1.2%；太古城中心的销售额同比下滑了3.2%，期间香港本地居民出境旅游增加是主因。惟东荟城租户的销售额实现6.5%的增长。

尽管如此，三座商场出租率均达到100%，其中，太古广场购物中心的出租率更由去年底的96%升至100%，这亦侧面显示相关资产仍存在较高的吸引力。

内地业务亦同样承压。据披露，办公楼方面，太古汇办公楼出租率92%、颐堤港一座出租率85%、香港兴业中心一座及二座出租率98%。

零售物业方面，尽管仍保持较高的出租率水平，但销售额出现不同程度的下滑。

其中，上海兴业太古汇零售销售额下降幅度最大，达到19.4%，其出租率为92%；成都太古里虽出租率升至98%，但零售销售额下降14.7%，降幅仅次于兴业太古汇；维持100%出租率的广州太古汇，零售销售额亦下降9.2%。

此外，北京三里屯太古里出租率升至97%，零售销售额下降5.4%；北京颐堤港出租率维持99%，零售销售额下降2.4%。多个项目中，仅上海前滩太古里零售销售额出现微升0.7%，出租率维持98%。

对于相关业务经营数据下滑，太古地产及资本市场均有所预期。早在3月中旬召开的业绩发布会上，太古地产主席白德利曾表示，香港写字楼方面，由于需求疲软和供应量增加，太古地产预计2024年办公楼行情将继续低迷。尤其来自中区和九龙东的竞争加剧，将持续对整个物业组合的租金构成下行压力。此外，北京、上海和广州的商办市场需求仍疲软。

市场最为担忧的是，急跌的租金收益是否会形成连续性，并累及太古地产的盈利表现。

千亿投资逆市埋金矿

在较早期发布的2023年报中，太古地产的盈利数据已出现大幅下降。

数据显示，2023年太古地产收入146.7亿港元，同比增长6%；股东应占溢利为26.37亿港元，同比下滑67%。

太古地产对此解释称，股东应占溢利下滑主要原因是投资物业估值下降，以及递延税款影响。若剔除估值带来的减值影响，太古地产股东应占基本溢利为115.7亿港元，同比增长33%。

从收入构成来看，租金收入始终是太古地产营收核心，占比达到九成。2023年，太古地产租金收入为135.25亿港元，同比增长10%。

其中，办公楼租金收入为58.35亿港元，同比微降2%；零售物业租金收入为71.43亿港元，同比增长22%。

可见，太古地产业绩主要依靠零售物业租金收入拉升。而当中，内地零售物业的贡献最重。

数据显示，2023年，太古地产的内地零售物业租金收入总额同比增加42%，为41.91亿港元。换言之，内地零售物业收入贡献几乎占了太古地产整体营收的半壁江山。

这与2023年内地零售市场快速复苏多有相关。期内，太古地产大部分内地零售物业销售额大幅回升，甚至超过疫情前水平。仅北京三里屯太古里2023年租金收入总额就实现同比增加4%，租用率达94%。

但来到今年一季度，内地零售市场明显有所降温。鉴于当前国内经济形势仍处于波动复苏阶段，太古地产今年零售租金收入能否与2023年一样实现止跌回升，仍存在一定的不确定性。

而市场的冷淡也必然影响相关资产的估值，加上租金收入下跌，两者叠加之下，市场判断，太古地产今年的盈利将备受挑战。

当然，对于习惯看长线的太古地产来说，短期的波动不代表永恒。甚至，此时反而是埋金矿的好时机。

当前，太古地产的千亿投资计划正持续展开。截至今年3月8日，总额约为580亿港元已承诺投放到全新及正在推进的发展项目。其中110亿港元投于中国香港，370亿港元投于中国内地，100亿港元用于住宅物业买卖项目。

据白德利透露，目前太古地产正在一线和新兴一线城市发展五个全新大型项目，包括西安太古里项目、三亚市海棠湾零售主导发展项目、北京朝阳区新商业地标颐堤港二期以及位于上海浦东区两个综合发展项目。

“内地始终是全球重要的经济增长引擎。”白德利表示，预计在2032年前，太古地产在中国内地的总楼面面积将增加一倍。

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