房中介销售技巧（中介售楼技巧）

关于房中介销售技巧，中介售楼技巧这个问题很多朋友还不知道，今天小六来为大家解答以上的问题，现在让我们一起来看看吧！

1、房产基础知识、房产：房产产总称叫产房产形态：单纯土；2、单纯房屋；3、土房屋综合体房产房屋及其权利总称产土及其权利总称；房产土附土割建筑物构筑物其离物质及其权利构财产(构筑物指能进入建筑：烟筒、树、路等)房产按类型：住宅用(70)；2、产用(50)；3、经营用(门等50)；4、行政用(市政府、院等50)；5、其用(校博物馆等)二、房产业：事房产经营管理服务性企业总称房产产业主要内容： 土发再发；2、 房屋发建设；3、 产经营(包括土权让、转让、租赁、抵押等)；4、 房产经营(包括房屋买卖、租赁、抵押)；5、 房产介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、 房产物业管理；7、 房产金融(包括信息、保险、金融投资等)三、房产特性房产位置固定性：土自物位置移房屋建筑土决定房屋移、固定性使房产受理位置限制；2、域差别性：每区或者同区同位置房产价值相同；3、房产高质耐久性；4、房产具保值、增值性前提家政局稳定由土性质决定土限、再土需求益增、增加物稀贵房产作龙产业税收约占民产总值10%※ 房产前景城市化水平走势稳步提高形房屋越越高需求2010城市口达6.1亿每需新建住宅3.27亿㎡；2、口流增加形住宅需求；3、居民消费水平提高；4、城市旧城改造增加居民住宅要求；5、深化改革与市场发展促进住宅需求政府改革深化内需 取消福利房实行住宅货币化；2、 发二手房市场；3、 调存款利率吸引批投资性客户；4、 调税费台律规激励住房需求五证两书、《建筑用规划许证》建设单位向土管理部门申请征用划拨土前经城市规划行政主管部门确认该项目位置范围符合城市规划律凭证二、《建设工程规划许证》关建设工程符合城市规划需求律凭证三、《土使用证》经土使用者申请经城市各级民政府颁布土使用权律凭证该证主要载明土使用者名称、土座落、用途、土使用面积、使用限、四至范围四、《建设工程工证》建设单位进行工程施工律凭证房屋权属登记主要依据没工证建筑属违章建筑受律保护五、《商品房销售(预售)许证》市、县民政府房产管理部门允许房产发企业销售商品房批准性文件六、两书《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》名词解释、基本参数※ 复式：区别于跃层受跃层启发经济型跃层结构(高)；※ 错层：户内楼板面高度错楼梯连接未两层适合面积住宅；※ 进深：幢建筑物(房)前墙皮墙皮距离(度)；※ 间：住宅宽度间房屋内面墙皮另面墙皮度(3m~3.9m较舒适)；※ 层高：房屋层高度指层楼板面层楼板面高度(2.9m);※ 静高：间房屋内楼板面与屋顶高度(2.7m);※ 户型：根据家庭口组情况家规定居住面积定额所确定每户居室；※ 建筑系数：建筑占系数简称指建筑用范围内所建筑物占面积与用总面积比百率计用说明建筑物布疏密程度、卫条件及土利用率合理建筑系数应节约用原则尽能满足建筑物通风、采光防火、防爆等面空间要求并保证足够道路、绿化户外场※ 三通平：通指施工现场达：路通、电通、水通土平整※ 七通平：发区域需要施工现场要求：路通、水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通场平整二、与产权关概念※ 房屋产权：泛指所者财产占、使用、收益处并排除干涉全能物权种房屋产权指房产所者按照家律规定所权利※ 房屋权属登记：指房产行政主管部门代表政府房屋所权及述权利产抵押权等房屋项权利进行登记并依确认房屋产权归属关系行房屋产权登记应遵循房屋所权该房屋占范围土使用权权利主题致原则※ 房产权登记：通称产权登记(包括房屋所权登记房屋项权利登记)城镇房屋所权登记民政府健全制加强城镇房屋管理依确认房屋所权定手续规定登记范围内房屋所产权管理部门申请所权登记经审查确认产权由房屋管理机关发给房屋所权证房屋所权登记房屋产权管理主要行政手段通房屋所权登记才能各类房屋产权实施效管理※ 共产权：指家房产两或两权利主体即共实践按份共共同共前者指共别按自所拥份额共房产享定利益并承担相应义务；者指两权利全部共房产享受同等权利并承担相等义务※ 房屋抵押：产权所房契作抵押取借款按期付息房屋产权仍由产权所者自行管理债权按期取息使用管理房屋权利待借款清产权收房契抵押即告终结※ 户：即更换房屋承租姓名三、与面积关概念※ 建筑面积：建筑物各层面积总每层建筑面积按建筑物勒角截面计算包括使用、辅助面积结构面积※ 公摊面积： 公共门厅、道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等整座楼服务公共用房管理用房建筑面积；2、 各单元与楼宇公共建筑空间间隔及外墙墙体水平投影面积50%※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 摊公用面积※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积※ 使用面积：建筑物各层平面直接产使用净面积总※ 使用面积系数：用百率表示等于总套内使用面积除总建筑面积※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积总※ 结构建筑面积：建筑物各层外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均投影面积)等所占面积总※ 使用率：使用面积与建筑面积比用百数表示板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%使用率与流量密切相关流量使用率低※ 实用率：套内建筑面积住宅面积比※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 摊功用建筑面积※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积※ 套内墙体面积：公用墙水平投影面积半计入非公用墙水平投影面积计入套内使用面积室内各居室面积壁橱等及包含结构面积烟囱、通风道、管道井※ 公摊公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积摊系数※ 公用建筑面积摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总※ 公用建筑面积 = 整栋楼建筑面积 – 套内建筑面积 – 应摊建筑面积※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用面积(总占面积)比※ 建筑覆盖率：称建筑密度指建筑物基底占面积与规划用比※ 绿化率：指规划建设用范围内绿面积与规划建设用面积比※ 绿率：指规划建设用范围内绿荫面积(包括绿面积)与规划用面积比四、与银行贷款关概念※ 按揭：指按揭房产产权转让按揭受益做款保证按揭换清贷款受益立即所涉及房屋产权转让按揭程按揭享使用权※ 按揭所用材料： 身份证复印件；2、 户口本复印件；3、 结婚证复印件；4、 历证复印件；5、 收入证明；6、 购房合同复印件；7、 营业执照复印件；8、 三月连续税单；9、 固定资产发票；10、 借款申请表※ 契税：指房屋所权发布转移事所定契约按房价定比例向新房屋产权所征收性税费针房产产权变专门税种购房程购房所承受税额税费约房价1.5%五、与住宅相关概念※ 公寓式住宅：相于独门独院别墅数高层每层若干单独使用套房面应俱全※ 花园式住宅：般带花园、草坪、车库式二、三层特点：建筑密度低内部居住功能相完备装修华丽、富变化※ 双拼：连拼叠拼※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office住宅观念延伸属于住宅同融入写字楼诸硬件设施尤其网络功能发达能使居住同事商业居住形式事业些公司及依赖网络进行社群※ 经济适用房：具社保障性质商品住宅具经济性适用性经济性：指住房价格相市场价格言即比市场商品房价格低能够适应低收入家庭承受能力适用性指住房设计建筑标准强调使用效降低标准六、经济适用房我1998房改同实行经济适用房政策※ 经济适用房享受哪些优惠政策免征城市基础设施配套费商业网点建设费及契税减半征收水电增客费等各种税费建设用采取行政划拨式供应优先给予办理关手续另外经济适用房建设管理费限于1%~3%市场利润限3%※ 经济适用房价格构•住房建设征拆迁补偿安置费；•审查设计前期工程费；•住宅区基础设施建设费；•建设工程费；4项基础1%~3%管理费贷款利息、税金3%利润商品房除8项外行政事业性收费(区营业性配套公建费防建设费等)土让金其利润受限制由市场决定※ 经济适用房与商品房同•获土式同经济适用房建设用实行行政划拨免交土让金；商品房采用让式须交纳土让金；•本结构同；•租售政策同经济适用房售租商品房受限制；购买条件象同经济适用房享受政府优惠其购买象特定供给城镇低收入家庭要实行申请审批制度商品房购买象条件受限制；•价格政策同经济适用房售实行政府指导价擅自提价售商品房售价格完全由市场决定※ 经济适用房产权与商品房同居民购买经济适用房产权归；房屋产权四部：使用权、占权、处置权收益权与商品房相比经济适用房产权收益权与同商品房市售收益全部归所销售技巧、购房客户类型、特征何应付理智稳健型(40岁左右)特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健易推销员言辞打认疑点定要搞清楚措施：加强产品品质公司性质、实力独特优点奇制胜理据虚解决问题2、热情冲型(轻男性较)特征：性激易受外界怂恿刺激措施：趁热打铁狂轰炸交量50%3、沉默寡言型特征：言谨慎外表反应冷漠措施：静、引导亲切诚恳态度拉近情4、忧柔寡断型特征：犹豫决反反复复措施：我角度坚决给自信让客户慢慢产依赖于帮决定析清楚5、喋喋休型特征：想用言语说服措施：取信任加强产品信、跑 适引导适快刀斩乱麻交定金定要快悔余6、盛气凌型特征：趾高气昂、吓唬、态度拒于千外外强干措施：卑亢保持原寻找弱点抵怵7、求神问卜型特征：做决定前找风水先决定权取决于(别手)措施：要否定世界观现代观点配合其风水观适提醒接触些解些谈 先肯定否定否定强调任价值8、畏首畏尾型特征：前怕狼怕虎问题反复忧虑缺乏经验考虑太措施：力业绩品质保证强调肯定必产其想9、神经敏型特征：悲观、麽事都能刺激措施：慎言 少说、少说听重点严肃说服10、斤斤计较型(似5)特征：思细腻麽都想要想占便宜措施：要用气氛逼尽快做决定马调价强调已经优惠1借故拖延特征：性迟疑推三推四措施：追查客户做决定真原路闲、市调。

本文分享完毕，希望对大家有所帮助。

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