不属于房地产开发企业土地增值税应清算条件

关于不属于房地产开发企业土地增值税应清算条件这个问题很多朋友还不知道，今天小六来为大家解答以上的问题，现在让我们一起来看看吧！

1、一、根据国税函[2002]512号文件规定，对房地产开发企业的土地增值税从2002年8月1日起开始进行清算审计。

2、　　二、清算范围：凡是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位及个人（不含集体土地项目转让）。

3、　　三、计算依据：为纳税人转让房地产所取得收入减除扣除项目金额后的余额，即：　　收入指转让房地产的全部价款及有关的经济收益；　　扣除项目余额：　　1.取得土地使用权所支付的金额；　　2.开发土地的成本、费用；　　3.新建及配套设施的成本、费用或老旧房及建筑物的评估价格；　　4.与转让房地产有关的税金；　　5.财政部规定的其他扣除项目（可按取得土地使用权所支付的金额 开发土地和新建房及配套设施之和）加计20%的扣除。

4、　　四、扣除项目金额中的利息支出。

5、凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，可将不高于商业银行同类同期贷款利率所支付的利息据实扣除，其它房地产开发费用应按房地产成本之和的5%的比例计算扣除金额。

6、凡不能按转让房地产项目计算合摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产开发费用按房地产成本之和的10%比例计算扣除金额。

7、　　五、关于成片开发、分期分批转让房地产的企业，其扣除项目金额的确定。

8、　　原则上按建筑面积计算分摊，如采取其它方式计算分摊的，须报地方主管税务局批准。

9、　　对成本核算的核算项目或核算对象为单位计算，对普通标准住宅面积进行审核时，可按栋号掌握，平均每户建筑面积在120平方米以下。

10、　　对以“开发小区”为计算单位的房地产综合开发企业，对开发小区内的建筑（含公房、办公写字楼、非标准住宅）应分别按单位工程（栋号）计算土地增值税。

11、普通标准住宅与其他办公成本了解不清的，一律按规定征税。

12、　　成本核算单位一经确定，在土地增值税未清算之前，不得变动。

13、　　六、纳税登记及申报。

14、　　房地产开发企业应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，申报时须提交：　　1.房屋及建筑物产权、土地使用权证书；　　2.土地转让、房产买卖合同；　　3.房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

15、　　房地产所在地：是指房地产的座落地，纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

16、　　七、清算期为：竣工清算后2个月内到地方税务机关一次汇算清缴，多退少补，清算期为3年，外商投资企业申报地点为地税局涉外所，外籍个人在地税局涉外分局。

17、　　八、减免税规定：凡是在1994年1月1日前签订的房地产开发合同或已立项并按规定投入资金进行开发的，在1994年1月1日至1998年12月31日期间首次转让房地产的，免土地增值税。

18、（签订合同以有偿受让土地合同之日为准。

19、）　　相关文件中规定的首次转让房地产，多指1994年1月1日至1998年12月31日期间新购的房地产第一次转让的行为。

20、　　九、关于延长纳税期的规定。

21、　　《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》中规定的“对1994年1月1日以前签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的免征土地增值税”的税收优惠政策已于1998年底到期，但为配合国家宏观调控政策，启动投资和消费，促进房地产业的发展，经各相关机关研究决定，此项免征土地增值税的政策期限延长至2000年底。

22、　　十、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题。

23、　　对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税。

24、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

25、　　十一、关于合作建房的征免税问题。

26、　　对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。

27、　　十二、对纳税人预售普通标准住宅，在季度申报时暂缓按预售收入的0.5%预征土地增值税，申报期为季度终了后15日，需在此期间办理纳税申报手续。

28、　　十三、既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的征免税问题。

29、　　应分别核算增值额。

30、不分别核算增值额或不能准确核算增值额的企业，其建造的普通标准住宅不能运用条例第八条（一）项的免税规定。

31、（注：条例第八条（一）项规定，建造标准住宅出售、增值税未超过扣除项目金额20%的免土地增值税）　　十五、纳税人在项目全部竣工结算并转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。

32、　　十六、房地产开发项目，纳税申报时间为自取得销售（预售）许可证起，在每季度15日内办理纳税申报手续（含零申报）。

本文分享完毕，希望对大家有所帮助。

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